 |
| Ông Đoàn Hồng Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Long Hậu (Long An), chủ đầu tư Khu Công nghiệp Long Hậu. |
Với tình trạng đất trống tại các khu công nghiệp đang ngày gia tăng, một số nhà đầu tư nhận định chỉ khoảng 20% khu công nghiệp là có lợi nhuận. Trong khi đó, tỉ lệ lấp đầy của Khu Công nghiệp Long Hậu hiện nay đã đạt đến 70%. Thành công này mang đậm dấu ấn của thuyền trưởng Công ty Cổ phần Long Hậu, Tổng Giám đốc Đoàn Hồng Dũng. Theo ông, Long Hậu có lợi thế về vị trí vì chỉ cách Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng 12 km, cách khu vực cảng 3 km và cách trung tâm TP.HCM xa nhất cũng chỉ 20 km. “Trong đầu tư bất động sản, vị trí là vô cùng quan trọng”, ông nói.
Vị trí là quan trọng nhưng giá cả cũng ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư, mà giá thuê đất ở Long Hậu là khá cao?
Tôi sẽ đưa ra một ví dụ ở các khu công nghiệp ở tỉnh Long An để chứng tỏ giá chưa hẳn là yếu tố quan trọng. Khu Công nghiệp Đức Hòa có mức giá cho thuê lại từ 32-35 USD/m2 cho 50 năm (1 USD tương đương 21.000 đồng). Khu Công nghiệp Bến Lức là 60 USD/m2 trong khi Long Hậu là 95 USD/m2. Việc nhiều nhà đầu tư chọn Long Hậu có thể giải thích bằng mục đích của 2 nhóm nhà đầu tư. Một nhóm có nhu cầu thuê diện tích lớn rất nhạy cảm với giá nên thường chọn nơi có giá thuê thấp. Nhóm thứ 2 nhu cầu diện tích đất nhỏ hơn, định giá kỹ lưỡng hơn. Họ sẽ xem xét những lợi ích lâu dài như chi phí vận tải trong suốt quá trình hoạt động so với giá thuê đất trả một lần, nguồn nguyên liệu từ vị trí so với giá thuê…
Như vậy Long Hậu tập trung vào đối tượng khách hàng thuộc nhóm thứ 2?
Chúng tôi là khu công nghiệp kinh doanh tổng hợp, nhà đầu tư đến từ tất cả các ngành nghề khác nhau và không phân biệt nhóm nào ở trên. Tuy nhiên, phải khẳng định là về đối tượng doanh nghiệp, hiện nay tại Long Hậu có khoảng 80% khách hàng thuê đất là doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Tại sao trong chiến lược thu hút đầu tư, Long Hậu lại chú trọng các nhà đầu tư từ Nhật?
Đây là nhà đầu tư nước ngoài tiềm năng của Việt Nam. Từ trước đến nay, đa phần các khu công nghiệp Việt Nam chỉ thu hút nhà đầu tư lớn, trong khi thực tế cho thấy nhà đầu tư nhỏ và vừa đóng góp nhiều nhất cho sự phát triển của nền kinh tế. Doanh nghiệp nhỏ và vừa của Nhật chưa có nhiều kinh nghiệm ra nước ngoài đầu tư nhưng họ nắm trong tay nhiều bí quyết công nghệ, có thể sản xuất sản phẩm phụ trợ cho doanh nghiệp lớn. Những doanh nghiệp này hoạt động tốt ở Long Hậu thì sẽ kéo theo nhiều nhà đầu tư lớn của Nhật đến đây. Và đó là chiến lược của chúng tôi.
Theo ông, trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp, yếu tố nào quyết định thành bại?
Đó là chiến lược cạnh tranh và nội dung tùy theo lựa chọn của mỗi doanh nghiệp. Doanh nghiệp chọn lợi thế về quy mô, chẳng hạn, họ sẽ tập trung vào quy mô lớn, làm thế nào để nhà đầu tư có phí thuê đất thấp nhất. Những khu công nghiệp như Mỹ Phước, VSIP sử dụng chiến lược này. Có doanh nghiệp tập trung vào nhóm ngành có hỗ trợ từ chính sách như các khu công nghệ cao, khu kinh tế. Riêng Long Hậu, chúng tôi chọn lợi thế cạnh tranh từ các sản phẩm hỗ trợ như nhà lưu trú công nhân, trung tâm đào tạo nhân lực.
Mức thuế đất mới cùng quy định mới của Nghị định 69 khiến giá đất đền bù tăng có làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Long Hậu?
Các vấn đề này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp. Hiện tại, chúng tôi chưa bị ảnh hưởng do đã triển khai nhanh và nộp thuế sử dụng đất từ trước. Nhưng đối với những dự án sau, ảnh hưởng sẽ rất lớn. Theo tính toán của chúng tôi, dự án mới có thể sẽ phải nộp thuế sử dụng đất tăng tới 2,5 lần. Giá thuê lại cũng phải điều chỉnh. Quy định của Nhà nước trước đây là 100.000 đồng/m2 còn mới đây là 275.000 đồng/m2.
Doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp thường chỉ có nguồn thu từ việc cho thuê đất hay thuê nhà xưởng. Vậy khi đã cho thuê hết, Long Hậu lấy nguồn thu từ đâu để duy trì tăng trưởng?
Chúng tôi có 2 hình thức kinh doanh để duy trì tốc độ tăng trưởng. Về loại hình đầu tư trực tiếp là khu công nghiệp, ngoài Long Hậu 1, chúng tôi sẽ đầu tư thêm Long Hậu 2 và 3. Ngoài ra, chúng tôi còn đầu tư liên kết như với đầu tư Khu Công nghiệp Bourbon Tây Ninh.
Công ty đưa ra kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm nay chỉ cao hơn năm trước 10 tỉ đồng. Một con số quá khiêm tốn trong khi đang có những kế hoạch liên kết đầu tư khác ngoài khu công nghiệp?
Năm 2010, doanh thu của Long Hậu là 470 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế 160 tỉ đồng. Con số này so với vốn chủ sở hữu là rất lớn. Còn năm 2011, do điều kiện kinh tế khó khăn nên mục tiêu đưa ra chỉ là 170 tỉ đồng. Hiện nay, doanh thu chính từ việc cho thuê đất chiếm trên 90%, liên kết đầu tư khác phải 2 năm nữa mới có kết quả.
Thời gian qua, có nhiều ý kiến cho rằng, phải thay đổi mô hình khu công nghiệp kiểu như thành phố thu nhỏ mới mong thu hút thêm nhà đầu tư. Theo ông, mô hình nào sẽ phát triển trong tương lai?
Hiện nay, phát triển khu công nghiệp thường gắn liền với việc phát triển khu dân cư, để từ khu dân cư đó cung cấp nơi ở, môi trường cho cộng đồng sống làm việc trong khu công nghiệp. Long Hậu nằm ở vùng chưa có khu đô thị phát triển. Do đó, khi quy hoạch tổng thể, bên cạnh phát triển khu công nghiệp, chúng tôi cũng phát triển các khu dân cư kề cận.
Đây là mô hình đô thị công nghiệp mà nhiều quốc gia đang áp dụng. Phát triển công nghiệp là đòn bẩy cho các ngành khác phát triển. Về phát triển khu dân cư, chúng tôi chia làm 2 bước. Bước thứ nhất, phát triển khu lưu trú cho lực lượng lao động. Bước thứ 2 là xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội các khu dân cư mới, tạo tiền đề cho những cộng đồng cư dân ổn định lâu dài.
Ông chú trọng đến yếu tố nào nhất trong quá trình lãnh đạo doanh nghiệp phát triển?
Có những nhà lãnh đạo chỉ chú trọng vào các chỉ số tài chính. Theo tôi, để phát triển bền vững, không chỉ phát triển tài chính mà còn phải duy trì mục tiêu phi tài chính. Phi tài chính thì khó nhận dạng, đó là làm sao để có thương hiệu tốt, hình ảnh tốt đối với khách hàng mục tiêu, duy trì lòng trung thành của họ và cán bộ nhân viên. Nhân viên đến công ty không phải là để bán sức lao động mà là thành viên của tổ chức. Và quan điểm điều hành của tôi là cân bằng tài chính và phi tài chính.
Theo Nhịp cầu đầu tư
